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私募行業(yè)又迎來(lái)一份重要法規。
2月20日晚間，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )（簡(jiǎn)稱(chēng)中基協(xié)）正式發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求、向適格投資者募集、適度放寬股債比及擴募限制、加強事中事后監測等，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進(jìn)行規范?！吨敢穼⒆?023年3月1日起施行。
管理人試點(diǎn)要求無(wú)疑是業(yè)內關(guān)注的焦點(diǎn)。根據《指引》要求，私募股權投資基金管理人設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須符合十大情形，具體包括：
1. 在協(xié)會(huì )依法登記為私募股權投資基金管理人； 2. 出資結構穩定，主要出資人及實(shí)際控制人最近兩年未發(fā)生變更； 3. 主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，因私募基金投資需要向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目企業(yè)派駐管理人員的情形除外； 4. 具有完善的治理結構、管理制度、決策流程和內控機制； 5. 實(shí)繳資本不低于2000萬(wàn)元人民幣； 6. 具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗，在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣； 7. 具有3個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)私募投資項目成功退出經(jīng)驗； 8. 具有不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人員，投資部門(mén)擁有不少于8名具有3年以上不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人員，其中具有5年以上經(jīng)驗的不少于3名； 9. 最近三年未發(fā)生重大違法違規行為； 10. 中國證監會(huì )、協(xié)會(huì )要求的其他情形。
其中，試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者均為機構投資者的，前款第（六）項要求可為在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣。
《指引》還對不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍進(jìn)行了明確。具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎設施項目等。
1、存量商品住宅是指已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經(jīng)實(shí)現銷(xiāo)售或者主體建設工程已開(kāi)工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。保障性住房是指已取得國有土地使用證，為解決住房困難問(wèn)題而搭建的限定標準、限定價(jià)格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房等。市場(chǎng)化租賃住房是指已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證，不以分拆產(chǎn)權銷(xiāo)售為目的、長(cháng)期對外進(jìn)行市場(chǎng)化租賃運營(yíng)，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。 2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房是指開(kāi)發(fā)建設或者運營(yíng)目的供商業(yè)活動(dòng)使用的不動(dòng)產(chǎn)項目，包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等。 3、基礎設施項目是指開(kāi)發(fā)建設或者運營(yíng)目的供市政工程、公共生活服務(wù)、商業(yè)運營(yíng)使用的不動(dòng)產(chǎn)項目，包括高速鐵路、公路、機場(chǎng)、港口、倉儲物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設施、產(chǎn)業(yè)園區等傳統基礎設施，5G基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數據中心、新能源風(fēng)電光伏設施等新型基礎設施。
易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)在接受券商中國記者采訪(fǎng)時(shí)認為，本次政策源于“第三支箭”，為盤(pán)活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)等注入了新的資金來(lái)源。
“此次監管部門(mén)設立‘不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金’產(chǎn)品，相比過(guò)去的私募基金而言有較大的突破性。私募基金過(guò)去也可以投資住宅市場(chǎng)，但2017年中基協(xié)出臺《備案管理規范第4號》后，私募基金在涉及住宅市場(chǎng)的投資方面基本上被限制了，即去杠桿的政策動(dòng)向。而在2022年11月‘第三支箭’的政策中，政策提及開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，助力房企探索新發(fā)展模式。所以此次監管部門(mén)發(fā)文，實(shí)際上是落實(shí)了去年11月份的第三支箭的政策。此外，新政策使得私募基金的投資方向更加多元化，但在傳統住宅領(lǐng)域主要是指存量住宅市場(chǎng)。此類(lèi)私募基金參與后續房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購等空間增大，客觀(guān)上也對于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持?！眹儡S進(jìn)表示。
根據中基協(xié)數據，截至2022年末，存續私募股權房地產(chǎn)基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬(wàn)億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開(kāi)發(fā)與建設等，在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、轉型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。
對于中國私募業(yè)發(fā)展而言，本次新政的推出也有積極意義。有業(yè)內專(zhuān)業(yè)機構指出，這一舉動(dòng)是借鑒國際經(jīng)驗，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)私募股權基金為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行融資，從而夯實(shí)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現金流，推動(dòng)行業(yè)平穩發(fā)展。 “縱觀(guān)海外資管機構的成長(cháng)路徑，我們觀(guān)察到，他們通常從管理單一投資基金向多元化的另類(lèi)資產(chǎn)轉變。在境外成熟資本市場(chǎng)中，作為另類(lèi)資產(chǎn)的重要類(lèi)別，不動(dòng)產(chǎn)私募股權基金成為機構投資者的資產(chǎn)配置選擇之一。根據preqin數據，2027年12月全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)管理規模預計達2.14萬(wàn)億美元。不動(dòng)產(chǎn)基金短期收益率高于私募股權基金，截至2022年3月一年內滾動(dòng)IRR達33.0%，高于私募股權基金(29.3%)?！痹摍C構表示。 據其介紹，過(guò)去中國房地產(chǎn)行業(yè)多以固定收益為主的債權作為主要投資對象，以短期資金為主，發(fā)展并不成熟。但中國作為最有活力的新興市場(chǎng)，近些年，也吸引了許多外資投資者在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行布局。以物流地產(chǎn)為例，據相關(guān)統計，專(zhuān)注于不動(dòng)產(chǎn)基金的研究機構PERE，其發(fā)布的亞太排名前20的地產(chǎn)基金中約一半在中國進(jìn)行了物流地產(chǎn)投資。 2020年疫情后，資金對物流地產(chǎn)的投資稍顯謹慎保守，特別是外資基金，更傾向于成熟市場(chǎng)保證其資產(chǎn)價(jià)值。依據近來(lái)的投資流向，長(cháng)三角形成了成熟的市場(chǎng)規范和龐大的市場(chǎng)需求，將持續吸引資金流入。從競爭格局、行業(yè)梯隊、分布區域來(lái)看，我國物流地產(chǎn)行業(yè)主導力量仍集中在外資專(zhuān)業(yè)物流地產(chǎn)商，由于進(jìn)入中國市場(chǎng)較早，抓住機會(huì )布局中國核心區域的物流倉儲，占據了領(lǐng)先的市場(chǎng)份額。 “因此，盡管資產(chǎn)價(jià)值受宏觀(guān)經(jīng)濟影響較大，不動(dòng)產(chǎn)，特別是優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，能夠對沖通脹和作為分散投資組合的工具，仍將吸引投資者的關(guān)注。隨著(zhù)私募股權投資者基金試點(diǎn)的正式啟動(dòng)，和公募REITs的推進(jìn)，一方面能夠引入更多的長(cháng)期資本進(jìn)入，另一方面通過(guò)公募REITs上市實(shí)現退出，獲得資本市場(chǎng)溢價(jià)，有望引導不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的轉型升級?！鄙鲜鰳I(yè)內專(zhuān)業(yè)機構稱(chēng)。
